-- 作者： 广辉地产 -- 发布时间： 2014/11/25 09:27pm 如何在卡城买房(五)-贷款利率 2014-11-26 广辉地产 贷款利率 时机 贷款利率的洽谈实际上应该是所有步骤中的第一步，在看房前早就应该谈好的，等到卖主接受还价，房子都买好了再去谈已经是太晚了。原因是一旦OFFER被接受，对方一般只给出10天时间，注意，并不是10个工作日，在这个10天里，你要完成验房，银行贷款确认，再还价直至最终合同所有条件满足，时间非常的紧，根本没有时间到各大银行分别约谈贷款利率事宜，就没有时间进行比较。而且即使随便谈个银行，谈的利率就是那个星期的利率，如果利率是上涨趋势的话，就失去了得到前几个月低利率的机会。 获得最低利率 任 何一个银行和任何一个放贷员决不会傻到一上来就给个最低利率给你，要知道，利率上差个零点几，动不动就差个成千上万的，放贷员是能给高尽量给高，他们个个 是身经百战的谈判, 高手，每天的工作的, , 很大一部分就是和客户谈利率，对於他们不要太费口舌，因为这不是你的强项，而应该在约谈前在网上搜索好，知道了最低利 率，心里有底，就直接问他能不能同意更低或者相同的利率。一般就能够和网上该年限最低利率持平，或多个0.1-0.2%，如果能够比最低利率少个0.1-0.2%，已经是相当不错了。 最低利率可以到以下网站查到www.canadamortgage.com 浮动利率相比固定利率 浮动利率是个陷阱，一定要固定利率。 在和银行谈的时候，你, 会发现所有的银行都会极力推荐你选择浮动利率，也会列举数据告诉你浮动利率怎么怎么好，怎么怎么省钱。但是，这是一场猫和老鼠的游戏，银行是利益至, , 上，你省钱了它就少赚，很现实很残酷，这就是银行极力推荐浮动利率的根本原因。 浮 动利率的陷阱在於其浮动，以目前情况来说，基本上上浮的可能性大的多，其中有二个未知因素，就是上浮的幅度和上浮的速度，理论上讲，第二天利率上浮翻一倍 也是可以的，因为你选的是浮动，你没有控制权，什么时候浮，浮多少，银行或是国家说了算。然而，当银行给你算的时候，没有把这些未知数放进去，把浮动利率 的百分比以固定利率的公式来计算，当然你就会觉得很省钱了。 浮动利率还有一个问题是利息的计算，因为利率一直在变，计算相对复杂，也有听说过发现银行多年算错，你不可以说银行是故意的，但也不能排除这个嫌疑，就算不 是故意的，银行全靠计算机，计算机也有算错了时候，例如网络问题造成数据没有及时更新，导致出现错误计算，并且以后的所有计算都是基於前次错误的结果等等。 还有一个问题是太操心，没有一个人会老是惦记着去查利率变了没有，并根据新利率计算当天利息的，相信很可能有人直到还清了也还闷在鼓里。有许多银行会 试图说服你，告诉你在任何时候都可以改成固定利率，但是，他不会强调如果改成固定利率的话，你只能得到一个非常高的贷款利率，相比直接谈得到的固定利率， 会差了老大一截。 这样，又变成了风险承担的问题。以五年期为例举例来说，银行牌价当前固定利率如果为6.05%，而你能谈到4.65%，浮动利率能谈到3.5%，但你贪小选了浮动利率，如果一段时间后利率猛涨，银行牌价成了7%，浮动也涨成了4.5%，这时你希望固定下来，那么银行多半会给你7%-1%=6%的固定利率，比起当初4.65-3.5=1.15%的差价实惠，以后的日子会通过6-4.65=1.35%的差价来赔还，而如果你不去固定，则利率不断升高，心理和经济压力越来越大。 所以，归根结底，是风险的问题，浮动利率就是赌利率上涨慢。买房是个大投入，将来的负担应该算清而不宜去赌利率。历史上涨到百分之十几的利率也是常有的。 固定利率就没有这些问题，它其实是个平均预估值，所以比当前浮动利率会高，但它不会在升了。固定利率对於买房者是重要的，它给予了买房者一定的经济前瞻性，在利息几年之内不会有变化，经济上自己可控制。 浮动利率就是银行把风险转嫁给贷款人，银行稳收利息。 贷款时限 贷款时限一般人选3-5年为最多，但也不要太长，首先年限太长，利率会很高，因为银行的利率计算公式认为风险很高，所以给出的利率也就很高，其次，一次定的年限太长，会把自己束缚住，如果在短期几年内由於各种原因而要卖房的话，就等於和银行毁约，自己要付很大一笔罚金。 有一个办法可以免除罚金，就是让买你房子的人继承你的贷款，但是，一般买主是不愿意这样做的，因为计算会很复杂，手续也繁琐，而且继承的贷款额度也不一定合 适买主，除非当时利率升到很高，而你得到的利率是以前谈的，低很多，这样买主才会感兴趣继承贷款，但总的来讲，会很麻烦。 到底是几年，要根据自己情况，结合利率的长期走向来定，有很多人喜欢5年，但也有人喜欢3年加3年，不一而定，因为利率变化是个不确定因素，没有办法说哪个更好些。 银行选择 贷款最好找中等银行，大银行如ROYAL BANK，根本没有谈的余地，一副衙门八字开的官僚面孔，这是因为它客户多，业务多，不在乎你这个小客户，所谓店大欺客。当然，这里并不是指它的接待态度，所有银行人员谈话是都面带笑容，但笑容不能当饭吃，要看它真正肯给你多少利率。 太小的银行，或者没有太多办公地点的银行，感觉不可靠，说不上不好，但一般小银行能给的利率，其他银行也给的出，所以在网上看到最低利率的银行，是因为它银 行小，只有通过放明最低贷款利率来吸引客户，银行基本上大同小异，同样的低利率基本上在好几家银行都争取得到。正确的做法是拿着最低利率的信息，争取找一 家相对大些的银行。 NATIONAL， SCOTIA， DEJARSDIN，MONTREAL BANK基本上都属於这类中型银行。 利率降低的机会：跟踪贷款利率 一旦谈好了一个好的贷款利率，就应该让银行出个预贷款证明，这是不要钱的，但有二个好处，第一是把谈好的利率白底黑字写在纸上，以防有变，第二是在给OFFER的时候，有时卖主会要求看你的银行同意贷款证明，到时候去弄时间就比较紧了。 谈 好了利率并不是一劳永逸了，因为，一般根据协定，在买房前，如果市场贷款利率下降，你有权力要求把利率跟着下降，但一旦市场利率上扬，你的利率是不动的， 这也是为什么谈利率要越早越好。值得注意的是，利率的下降不是自动随着市场下降的，而要你自己关心，自己去说的。利率一旦谈好，有效期为半年，在这半年 内，直至买房，要每星期跟踪利率，如果下降了，要立即和银行谈，不可拖延，因为如果再升回去，你错过机会，就没得谈了。另外你要明确知道如何及时取得准确 的比较信息，如PRIM利率，以作参考。因为你的利率是谈下来的，不是公布价，你如何进行参照是个重要的因素。例如，你可以说，现在我得到的利率是X，而当前银行的PRIM利率是Y，如果那么利率差价为Y-X，如果银行下星期的PRIM降低了Z个百分点，你应该马上向银行要求更新你的利率为X-Z，每个银行的PRIM价有时会不同，但大致差不多。虽然下降可能性不大，但还是要注意。 设定还款日 分期还款的周期可以有：每月，每周，每两周，加速每两周之分。其实，其根本在于你尽量一有钱就还，不要把现金过多地，不产生效益地留在手上，一般来讲，还款周期就是个人的工资收入的周期。 例如，你是每二周发薪水，如果你选择每月还X元，那么大多数情况下你根本不必攒到月底，因为你在攒的过程中，攒下的钱并没有立刻产生效益，反而会因此多付利息，正确的做法是选择每两周还。 加速两周其实和每两周偿还没有本质区别，其实就是因为每月有30到31天，是4个星期加2-3天，让你在两个星期的时间还两个星期多一天的钱，银行都把加速两周作为推荐选项，但本质就是每次多还点钱，当然，多还了，还得快了，利息就少了，也用不着25年还清，22年就行了。实际是，如果偿还能力强有多余的钱的人，大多会买更大的房子。这跟个人能力有关，不是利用算法省钱。 和利率一起谈的东西 谈利率，一定要要求如下利益： 首先是免除公证费，或要求报销更高的公证费用额度，目前的公证费都要1100-1400加元，如果银行只给报销一部分，剩下的就要自己掏腰包，好的银行是会给你差不多的额度的，不至於自己掏钱。 其次是免去银行评估费。银行要贷款给你，就要去看看房子值不值，所以有评估费一说，虽然一般都免了，但一定要提出免除，防止以后乱收费。 再次要免除房子交割日以后和开始例行还款日的之间几天的利息，例如，房子公证日为某月一日，你选择每两周发薪日还款，注意公证日(就是交割日) 和第一次还款日的间隔，防止银行找些原因另外加收你几天的贷款利息，然后要求银行给你优惠的信用额度(CREDIT LINE) 的利利率。一般可以谈到等同於PRIM利率。也可以要求增加信用额度，备着以防急用。 最后要问清加速偿还的可能性和额度。一般银行都允许每年年底多还个10-15%左右的，以及允许每月加倍偿还。虽然你可能并没有能力去这样加速偿还，但要留个可能性在那里。 和利率一样，一般根据各银行的不同，放贷员的不同，你本人谈判水平的不同，所有限额都会有所不同。 品质. 口碑 Guanghui (Kevin) Lu(CCS-授权公寓房产专家) International G.H.L. Inc. (CIR-广辉地产) Tél. : (587) 969-3388 iFax.: (403) 775-5316；email: canadabroker777@gmail.com QQ : 1837807589 ；微信:kevin5787 ；网站：www.canada8888.com -------------------------------------------------